Ontbindende voorwaarden in een koopcontract: wat vul ik in?

Aan een voorlopige koopakte voor een nieuwe woning is helemaal niets voorlopigs. Het is een koopakte met een ontsnappingsclausule, maar alleen als u aan de voorwaarden voldoet om te kunnen ontsnappen! Welk bedrag moet u dan invullen op de stippellijntjes? Deze vraag wordt mij vaak gesteld.


Wat is het?

Een ontbindende voorwaarde is een voorwaarde waarbij u de koop kunt ontbinden zonder dat u een boete verschuldigd bent. U moet dan binnen een bepaalde termijn aanspraak maken op deze voorwaarde. U kunt niet zomaar een beroep doen op het ontbinden van de koopovereenkomst. Aan de ontbindende voorwaarden zijn dus ook weer voorwaarden verbonden: U moet namelijk aan kunnen tonen dat u geen hypotheek kunt krijgen voor een bepaald bedrag of tegen een bepaalde maandlast (of beiden). De vraag dient zich dan aan: welk bedrag of welke maandlast vul ik daar dan in?


Leningbedrag

Hoe hoger dit bedrag, hoe sneller u kunt aantonen dat u daaraan niet kunt voldoen. Trek - bij de bepaling van dit bedrag - dus niet uw overwaarde of het spaargeld dat u bereid bent te investeren van de koopsom af van de nieuwe woning. Het beste is om hier de koopsom van de woning in te vullen (liefst nog een hoger bedrag, maar daarmee zal de verkoper vaak niet akkoord gaan).


Maandlasten

Vermijd zoveel mogelijk dat in de clausuletekst een leningbedrag én een maandlast genoemd wordt. Het maakt het beroep op deze clausule voor u lastiger en ondoorzichtelijker. Komt u dit tóch overeen (soms kan het niet anders), vul hier dan een zo laag mogelijk bedrag in. U kunt namelijk alleen gebruik maken van de clausule als u aan kunt tonen dat u geen hypotheek kunt krijgen met een maandlast van EUR ... Hoe lager dit bedrag hoe sneller u gebruik kunt maken van de clausule. Het makkelijkste om een realistisch bedrag uit te rekenen is door de koopsom te vermenigvuldigen met de gemiddelde 5 jaars vaste rente op een hypotheek. Die tarieven kunt u opvragen bij uw adviseur of via internet.


Vindt u het te lastig of wilt u hulp: neem dan eens een kijkje op de website van Vereniging Eigen Huis en laat uw koopcontract controleren (https://www.eigenhuis.nl/juridisch-advies/koopcontract-beoordeling#/).


Tip:

De verkopend makelaar - waarmee u vaak te maken heeft bij het invullen van die voorwaarde - is niet uw vriend. Die komt op voor de belangen van de verkoper, niet voor uw belangen. De verkopend makelaar heeft er belang bij de voorwaarden zo in te richten dat u eigenlijk nooit gebruik kunt maken van die voorwaarde. Bovendien zal hij er alles aan doen om de termijn van die ontbindende voorwaarde zo kort mogelijk te houden. Houd dat in uw achterhoofd als u op de stippellijntjes een bedrag in moet vullen. Houd er verder rekening mee dat het de verkopend makelaar niets aangaat hoe u de nieuwe woning gaat betalen (eigen geld, overwaarde, erfenis, etc).


Disclaimer:

Dit is geen advies. U kunt dus geen rechten ontlenen aan dit artikel. Laat altijd een financieel adviseur naar uw specifieke situatie kijken om te beoordelen of deze informatie ook op u van toepassing is!


Over de auteur:

Ron van der Steen MFP is vanaf 1995 werkzaam in de financiële dienstverlening en heeft voor verschillende (groot-)banken gewerkt. Sinds 2008 is hij eigenaar van Financial Consult Nederland en werkt hij als zelfstandig financieel planner. Daarnaast schrijft Ron deskundigenoordelen voor een aantal grote rechtsbijstandsverzekeraars en is hij freelance trainer (FFP opleidingen, Wft opleidingen, dagopleidingen Financial Service Management). Verder werkt Ron als onafhankelijk hypotheekadviseur voor Eigen Huis Hypotheekadvies (Vereniging Eigen Huis). Ron schrijft zijn artikelen altijd op persoonlijke titel (tenzij uitdrukkelijk anders vermeld).